Ип приобрел нежилое помещение





Новости и аналитика Правовые консультации (практика) Гражданское право Физическому лицу на праве собственности принадлежит нежилое помещение - магазин. В этом помещении это же физическое лицо, получившее статус индивидуального предпринимателя, осуществляет торговую деятельность. Нужно ли заключать договор аренды между физическим лицом (собственником помещения) и ИП с целью получения оснований для нахождения и осуществления деятельности индивидуального предпринимателя в этом помещении? Не потребуется ли при проверке документ-основание для нахождения предпринимателя в данном помещении и осуществления им своей деятельности?

Физическому лицу на праве собственности принадлежит нежилое помещение - магазин. В этом помещении это же физическое лицо, получившее статус индивидуального предпринимателя, осуществляет торговую деятельность.
Нужно ли заключать договор аренды между физическим лицом (собственником помещения) и ИП с целью получения оснований для нахождения и осуществления деятельности индивидуального предпринимателя в этом помещении?
Не потребуется ли при проверке документ-основание для нахождения предпринимателя в данном помещении и осуществления им своей деятельности?

В соответствии с законодательством РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (далее - ИП) (п. 1 ст. 23 ГК РФ).
Регистрация физического лица в качестве ИП не приводит к возникновению нового субъекта права (таким субъектом остается одно и то же физическое лицо). Указанная регистрация осуществляется только с целью подтверждения права физического лица на осуществление предпринимательской деятельности.
Гражданин, независимо от того, зарегистрирован он в качестве ИП или нет, приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем (п. 1 ст. 19 ГК РФ), а также отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст. 24 ГК РФ).
Регистрация физического лица в качестве ИП не подразумевает разделения принадлежащего ему имущества на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как предпринимателю. Иными словами, предпринимательская деятельность одновременно является деятельностью самого гражданина. Статус ИП не ограничивает правоспособность и дееспособность гражданина (ст. 18. ст. 21. ст. 22 ГК РФ).
Таким образом, юридически имущество ИП, используемое им в личных целях, не обособлено от имущества, непосредственно используемого для осуществления предпринимательской деятельности. Это утверждение справедливо в отношении любого имущества, принадлежащего физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП (смотрите, например, определение Конституционного Суда РФ от 15.05.2001 N 88-О, постановления ФАС Уральского округа от 10.06.2009 N Ф09-3754/09-С2, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2009 N 18АП-498/2009 ).
Зачастую в своей предпринимательской деятельности гражданин использует имущество, принадлежащее ему как физическому лицу. При этом не имеет значения, как это имущество приобреталось: до регистрации физического лица в качестве ИП или после, на доходы от предпринимательской деятельности и в целях осуществления этой деятельности либо на другие доходы и в других целях. Даже если имущество приобреталось гражданином изначально не для предпринимательской деятельности, он вправе в любое время начать его использовать в такой деятельности по своему усмотрению, равно как и прекратить в любое время использование личного имущества в предпринимательских целях и начать использовать его для личных целей.
При приобретении недвижимого имущества право собственности на него подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре и возникает с момента такой регистрации (ст. 131 ГК РФ). Обратите внимание, что в случае приобретения недвижимости физическим лицом в качестве обладателя соответствующих прав в свидетельстве о праве собственности всегда указывается именно физическое лицо (п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219). Информация о наличии у этого лица статуса ИП не указывается ни в свидетельстве, ни в реестре.
Договоры - это многосторонние сделки (п. 1 ст. 154 ГК РФ), иными словами, действия, направленные на возникновение прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ), то есть обязательств (ст. 307 ГК РФ), стороны которых являются по отношению друг к другу должником и кредитором, в том числе, возможно, - одновременно (п. 2 ст. 308 ГК РФ). А поскольку согласно ст. 413 ГК РФ совпадение должника и кредитора в одном лице в любом случае прекращает обязательство, гражданин не может заключать договоры сам с собою.
Соответственно, гражданин не может заключить договор аренды принадлежащего ему имущества сам с собой как с ИП. В качестве же документа, подтверждающего правомерность использования им нежилого помещения для ведения предпринимательской деятельности, ему достаточно предъявить свидетельство о праве собственности на указанное помещение.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

17 декабря г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

КонсультантПлюс:Форумы

вчера пришло письмо из налоговой с требованием уплатить налог 13 процентов с суммы сделки.

попробуйте для начала позвонить исполнителю письма (всегда указано внизу вместе с телефоном) и прикинуться дурочкой : у меня помещение было в собственности более 8 лет, почему требование с уплатой налога?
Может быть им будет достаточно пояснения. Ведь, как я понимаю, 3-НДФЛ вы не подавали (потому что такая обязанность в качестве ФЛ у вас также отсутствовала)?

Должна ли я производить уплату или нет?

Имущество ИП: продает предприниматель, налоги платит гражданин
01.09.14 12:10
Ярошенко Светлана
эксперт отдела консультирования и сервиса департамента малого бизнеса компании «Моё дело»
Специально для Клерк.Ру
.
Продажа имущества после закрытия ИП
Нередко имущество, до этого используемое в предпринимательской деятельности, распродается при закрытии ИП. Причем речь идет не о приостановке деятельности, а именно о регистрации прекращения деятельности ИП с исключением его из ЕГРИП и получением соответствующего свидетельства. Так вот продажа активов после закрытия бизнеса попадает под налогообложение НДФЛ по ставке 13%. Ведь продажу бывший предприниматель осуществляет как физлицо, поскольку ИП уже не существует. А значит, и налог оно уплачивает в соответствии с главой 23 Налогового кодекса.
Причем в этом случае не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли срок владения и тип имущества. В любом случае платится НДФЛ. Никакие имущественные вычеты заявить в этом случае нельзя.

Но вначале не паникуйте, а выясните, обладает ли налоговая полнотой информации.

#8 24.06. 20:03:22

Re: продажа нежилого помещения ИП

Возникает вопрос, если же физ лицо, утратившее статус индивидуального предпринимателя не может воспользоваться имущественным вычетом при продаже нежилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, может ли физическое лицо уменьшить свои доходы, полученные от продажи имущества на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества (платежки как покупал нежилое)?

#9 30.06. 16:39:27

KateKПрофи Откуда: Саратов Зарегистрирован: 17.02.2006 Сообщений: 9254

Re: продажа нежилого помещения ИП

может ли физическое лицо уменьшить свои доходы, полученные от продажи имущества на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества

а разве ИП не уменьшал свои доходы на амортизационные начисления по данному нежилому помещению в период осуществления предпринимательской деятельности?

#10 30.06. 17:12:46

Re: продажа нежилого помещения ИП

ип на усн 6%, он в расходы никак не может включать амортизационные отчисления, при этом ип не начислял амортизацию, и все таки получается что при утрате статуса ИП, при продаже нежилых помещений, которые использовались в предпринимательской деятельности, с продажи будет полностью облагать 13 % свои доходы. так?

#11 30.06. 17:23:34

KateKПрофи Откуда: Саратов Зарегистрирован: 17.02.2006 Сообщений: 9254

Re: продажа нежилого помещения ИП

ип на усн 6%, он в расходы никак не может включать амортизационные отчисления

ну так нужно все условия сразу оговаривать.

и все таки получается что при утрате статуса ИП, при продаже нежилых помещений, которые использовались в предпринимательской деятельности, с продажи будет полностью облагать 13 % свои доходы. так?

попробуйте указать расходы с приложением соответствующих документов, т.к. при ведении предпринимательской деятельности не уменьшали доходы на расходы по данному помещению. А там посмотрите на реакцию налоговиков.

#12 30.06. 17:38:45

Re: продажа нежилого помещения ИП

а вы не сталкивались с такой ситуацией? судебную практику не могу найти. Просто странно получается, если бы ИП оставался на УСН 6 %, то при продаже облагал доход 6%, а тут как физическое лицо и 13 % облагается доход. Лучше было бы наверное не прекращать ИП и продавать имущество (нежилое)

#13 01.07. 13:21:22

KateKПрофи Откуда: Саратов Зарегистрирован: 17.02.2006 Сообщений: 9254

Re: продажа нежилого помещения ИП

нет, у меня в практике такой ситуации не было.

Отдел колонтитула

Powered by PunBB
Copyright 2002#8211;2008 PunBB

Продажа нежилого помещения физическим лицом: особенности и варианты налогообложения

Тема налогового планирования и налоговой оптимизации актуальна не только для организаций и индивидуальных предпринимателей, но и для физических лиц. Так, вопросы могут возникнуть, когда физическое лицо встречается с необходимостью продать свое имущество. Не все знают, но здесь тоже есть возможности спланировать так, чтобы меньше платить налоги или вообще не платить. Так, ко мне часто обращаются с вопросом: как быть в случае продажи нежилого помещения.

Все ниже рассмотренные ситуации предполагают что физическое лицо является резидентом РФ.

Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3-х лет.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физическое лицо имеет право не платить НДФЛ и не подавать декларацию. На это прямо указывает п. 17.1. ст. 217 НК РФ.

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Исходя из положений приведенного п. 17.1. ст. 217 НК РФ нежилые помещения отнесены к #171;иному имуществу#187;.

Сложности могут возникнуть в случае, если вы осуществляете (осуществляли) предпринимательскую деятельность. С чем связаны эти сложности? При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию о продавце. После чего налоговый орган может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как индивидуальный предприниматель и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по адресу проданного нежилого помещения. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ отпадают. Даже если физическое лицо сдавало это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, но налоговый орган может попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ с дохода, полученного от сдачи в аренду – то нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

Что может насторожить налоговую в такой ситуации:

#8212; ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП. сдавал отчётность, а потом закрыл свою деятельность в качестве ИП и продал помещение от имени физического лица, владевшего этой недвижимостью больше 3-х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, как физическое лицо, платить не должно;

#8212; наличие договоров аренды помещения, заключенных от имени ИП;

#8212; наличие договоров на оказание коммунальных затрат, охранных услуг, заключенных от имени ИП, включение коммунальных и иных расходов на содержание помещения в состав расходов при исчислении налогов по предпринимательской деятельности;

#8212; наличие первичных бухгалтерских документов, где в качестве адреса грузоотправителя или грузополучателя значится проданное нежилое помещение.

Обращаю внимание на порядок исчисления сроках владения нежилым помещением. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности. Но, если сперва была куплена квартира, которая в последующем была переведена в нежилое помещение, 3- х летний срок считается с момента регистрации объекта в качестве именно нежилого помещения.

Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3-х лет.

В этом случае необходимо заплатить НДФЛ в размере 13%. Но ст. 220 НК РФ предусматривает два варианта уменьшения этого налога :

  1. получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). Такая возможность предусмотрена пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример 1. Иванов И. В. продал нежилое помещение за 1 000 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (1 000 000 – 250 000) х 13 % = 97 500 рублей.

Пример 2. Кондратьев С. И. продал нежилое помещение продано за 250 000 рублей. Вычет применяется на всю стоимость и налог в этом случае равен 0;

  1. вместо получения налогового вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи нежилого помещения на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. связанных с приобретением такого нежилого помещения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Такими расходами могут быть затраты на покупку помещения, регистрацию права собственности, перепланировку помещения и даже риелторские услуги Главное, чтобы все эти расходы были документально подтверждены.

Пример. Жевнов Н. Н. продает за 1 000 000 рублей нежилое помещение, которое приобреталось 2 года назад за 700 000 рублей, НДФЛ в этом случае составит (1 000 000 – 700 000) х 13 % = 39 000 рублей.

При продаже обязательно сравнивайте два приведенных варианта уменьшения налога и обязательно храните все документы, связанные с приобретением нежилого помещения.

Рассмотренная ситуация также имеет отношение к физическим лицам, не зарегистрированным в качестве ИП, а так же к физическим лицам, зарегистрированным в качестве ИП, но не осуществлявших предпринимательскую деятельность с использованием проданного нежилого помещения.

  1. Первым делом, определитесь со сроком владения нежилым помещением.
  2. Если владеете имуществом менее 3-х лет, просчитайте, какой вариант уменьшения налога для вас более выгодный: применение налогового вычета либо заявить о понесенных при приобретении нежилого помещения расходах. После того как вы это сделаете, подумайте, может будет выгоднее повременить с продажей до наступления 3-х летнего срока.
  3. Заранее позаботьтесь о сохранности документов, подтверждающих понесенные расходы на приобретение помещения.

Что же касается продажи нежилого помещения индивидуальными предпринимателями, то это тема для отдельной статьи. Прошу вас оставить ваше мнение об актуальности для вас такой информации.


В завершении прошу вас оставить свои комментарии.

Поделиться в соц. сетях

Источники: http://www.garant.ru/consult/civil_law/601147/, http://forum.consultant.ru/viewtopic.php?id=34499, http://uunalog.ru/?p=152








Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением