Усн сдача помещения в аренду





26 Марта , 17:40

Добрый вечер! Вы вправе по своему усмотрению выбрать систему налогообложения (при условии, что Вы вписываетесь в рамки выбранной системы налогообложения). Например, если Вы оказываете услуги по передаче во временное владение и(или) в пользование торговых
мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых
залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации
общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей, то можете применять ЕНВД.

Возможно выгоднее всех систем для Вас будет патентная:

19.2 аренда нежилого фонда: на один объект общей площадью

до 50 квадратных метров включительно 350000

общей площадью свыше 50 квадратных метров до 100 квадратных метров включительно 600000

общей площадью свыше 100 квадратных метров до 500 квадратных метров включительно 3000000

общей площадью свыше 500 квадратных метров до 1000 квадратных метров включительно 6000000

общей площадью свыше 1000 квадратных метров 10000000 (Закон Пермской области от 30.08.2001 N 1685-296 (ред. от 06.02.) «О налогообложении в Пермском крае»).

350 000, 600 000, 3 000 000 и т.д. — это потенциально возможный доход, который Вы можете получить при сдаче имущества в аренду. Этот доход необходимо умножить на 6%, получим стоимость патента, которую Вы должны будете оплатить: например площадь, которую Вы сдаете от 100 до 500 кв. метров, тогда 3 000 000* 6%=180 000р. — стоимость патента.

Чем меньше квадратура, тем выгоднее будет патент.

26 Марта , 17:58

Евгений, добрый день!

Налогоплательщик вправе самостоятельно выбирать систему налогообложения. Сдача помещений в аренду не входит в перечень видов деятельности, по которым применение ОСН обязательно.

При этом если если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика, определяемые в соответствии со статьей 346.15 и подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 346.25 настоящего Кодекса, превысили 60 млн. рублей и (или) в течение отчетного (налогового) периода а также в случае если штат сотрудников превышает 50 человек, применять УСН Вы не сможете.

В данном случае налоговая инспекция обяжет Вас перейти с упрощенной системы на общую либо Вы можете сделать это самостоятельно.

Патентная система налогообложения применима только к ИП.

26 Марта , 17:59

Город не указан

Здравствуйте, Евгений. Данный вид деятельности подпадает под общую систему налогообложения (ОСНО), под ЕНВД (единый налог на вмененный доход), УСН (упрощенная система налогообложения), патентная система налогообложения.

Выбор системы налогообложения целиком зависит от Вас. ОСНО выбирать не стоит, т.к. это система налогообложения предполагает уплату налога на прибыль или налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) и НДС (налог на добавленную стоимость), что не очень удобно в плане ведения бух. и налогового учета, да и не выгодно.

При применении УСН нужно выбрать объект налогообложения: доходы или доходы минус расходы. Многие налогоплательщики выбирают объект — доходы (налоговая ставка 6%), т.к. при сдаче помещений в аренду расходов как таковых не несут. Налоговая ставка по объекту — доходы минус расходы составляет от 5 до 15 % в зависимости от региона. Но в большинстве регионов России данный вид деятельности не признается льготным или имеющим особое значение в экономическом плане, поэтому ставка в основном ближе к 10-15 %.

27 Марта , 20:13

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расходы на аренду при УСН – когда на собственное имущество не хватает средств

Не любые организация или индивидуальный предприниматель, которые относятся к малому бизнесу, могут позволить себе приобретение дорогостоящего имущества. Что же делать? Обойтись без основных средств нельзя, а купить их пока не на что. Отличным выходом из ситуации здесь может стать аренда.

Налоговый кодекс разрешает учесть расходы при аренде УСН, а также при использовании основной системы налогообложения. Как правильно при УСН учесть затраты на аренду и какие документы для этого потребуются?

Как списать расходы на аренду?

Учет расходов на аренду зависит от того, каким образом происходит оплата: предоплата или постоплата. Как известно, для признания расходов при УСН важны два момента: их оплата и фактическое наличие.

Поэтому порядок признания будет такой:

1. Арендная плата перечисляется авансом: в расходы она включается только после фактического оказания услуг.

2. Аренда оплачивается по факту: расходы списываются сразу при перечислении денег арендодателю.

Если арендодатель является плательщиком НДС, то уплаченный «входной» НДС по арендной плате можно учитывать в расходах по отдельной статье.

Как подтвердить расходы?

Конкретный перечень документов, которыми можно обосновать расходы на арендную плату, в Налоговом кодексе отсутствует.

По рекомендации Минфина (письмо №03-03-06/1/559 от 06.10.2008 г.) важно, чтобы при проверке организация или индивидуальный предприниматель могли предоставить:

- акт приемки-передачи арендованного имущества;

- график арендных платежей;

- платежные документы, которые подтверждают внесение арендной платы.

Нужны ли акты об оказании услуг?

Согласно рекомендациям Минфина и ФНС расходы при аренде УСН не обязательно подтверждать ежемесячными актами об оказании услуг (Письма Минфина №03-03-04/1/742 от 09.11.2006 г. ФНС №02-1-07/81 от 05.09.2005 г.). Однако если такие акты отсутствуют, то в остальных документах должны содержаться все обязательные реквизиты согласно ФЗ «О бухгалтерском учете». В противном случае документы подтверждать налоговые расходы не смогут.

Поэтому многие арендаторы вынуждены подстраховываться и договариваться с арендодателем о предоставлении актов об оказании услуг по итогам месяца или квартала.

Сроки договора

Необходимо следить за соблюдением сроков договора. Если срок договора на аренду истек, но организация по-прежнему пользуется арендованным имуществом, то следует подписать соглашение о новом сроке.

Согласно Гражданскому кодексу, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и вносить за него арендную плату, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.621 и п.2 ст.610 ГК РФ).

Однако с позиции налоговых инспекторов, расходы на аренду, начиная с того момента, когда договор прекратил свое действие, считаются экономически необоснованными и не должны учитываться при расчете единого налога.

Доказать свое право на признании расходов за такой спорный период можно, но только в суде. Поэтому лучше следить за тем, чтобы договор аренды просрочен не был.

А как думаете вы, выгодно ли организациям и индивидуальным предпринимателям пользоваться арендой имущества? Или все-таки выгоднее копить на собственное имущество? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях!

Подборки из журналов бухгалтеру

Если дохода не возникает

Итак, общество применяет упрощенную систему с объектом налогообложения доходы и является одним из собственников административных зданий. Оно сдает часть помещений в аренду. Договоры с ресурсоснабжающими компаниями на обеспечение административных зданий электроэнергией, отоплением и водой заключены с организацией - собственником электрических, водопроводных и тепловых сетей в зданиях. Между арендодателем и арендаторами оформлены договоры, согласно которым арендодатель обеспечивает арендаторов электроэнергией, отоплением, водой, а арендаторы компенсируют ему эти расходы в соответствии со счетами ресурсоснабжающих компаний.

Общество (арендодатель) спрашивает: как учитывается компенсация коммунальных услуг при УСН, если они полностью перечисляются ресурсоснабжающим компаниям (никаких наценок к стоимости ресурсов для арендаторов арендодатель не устанавливает).

Выручка определяется исходя из всех поступлений

Финансисты (письмо от 17.04. N 03-11-06/2/13101) дали следующие разъяснения.

При применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов, согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ, учитываются доходы от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права. При этом статья 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (электроэнергии, отопления и т. п.), поступающего арендодателю от арендатора.

Таким образом, суммы указанных возмещений должны учитываться в составе доходов арендодателя при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы.

Отметим, что в письме Минфина России от 11.03.12 № 03-11-11/72 был рассмотрен несколько другой вариант, когда арендная плата, согласно договору, состоит из двух частей: постоянной (фиксированная сумма), и переменной (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы). При этом переменная часть исчисляется по фактическому потреблению ресурсов арендатором.

Налогоплательщик решил, что оплата арендатором коммунальных платежей и эксплуатационных расходов не является его доходом, так как арендатор возмещает арендодателю стоимость затрат, произведенных арендатором исключительно в своих собственных интересах. Арендодатель же фактически является только посредником между арендаторами и компаниями, оказывающими коммунальные услуги.

Специалисты финансового ведомства считают, что и в этом случае суммы, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги должны учитываться в составе доходов.

Существует и более веский аргумент - постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10. Судьи отметили, что, оплачивая коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием сданного в аренду помещения арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Поэтому оплата таких услуг, пусть и потребляемых фактически арендатором, является затратами налогоплательщика необходимыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Следовательно, если затраты компенсируются арендатором, то у арендодателя возникает экономическая выгода а вместе с ней возникает налогооблагаемый доход.

Данное постановление ВАС РФ практически лишает компании возможности отстоять иную позицию в судах.

Решение проблемы

Но выход все же есть. Рассмотрим возможные варианты.

Посреднический договор

Минфин России в письме от 17.04. N 03-11-06/2/13101 привел способ оформления отношений, при которых арендодатель сможет избежать включения сумм возмещения в доходы - это заключение агентского договора.

Дело в том, что в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества, поступившего комиссионеру агенту или иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору. А также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом или иным поверенным за комитента, принципала или иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника о в соответствии с условиями заключенных договоров (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала или от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

Сказанное означает, что если арендодатель станет для арендатора агентом во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими компаниями, то у него в составе доходов при определении объекта налогообложения будет учитываться только агентское вознаграждение. Но для этого обязательно должен быть оформлен соответствующий посреднический договор.

Смена объекта налогообложения

Можно порекомендовать и другой способ — поменять объект налогообложения, выбрав доходы, уменьшенные на величину расходов .

При уплате упрощенного налога с разницы между доходами и расходами, подход Минфина России, требующий учета в налогооблагаемой базе всех доходов (при отсутствии посреднических договоров), проблем не создает.

В письмах Минфина России от 07.08.09 № 03-11-06/2/148, УФНС России по г. Москве от 18.12.08 № 18-14/2/118479 чиновники согласны с тем, что арендодатель имеет право учесть оплаченные им за арендаторов коммунальные услуги в составе своих налоговых расходов.

Данная точка зрения поддержана и в арбитражной практике (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.08.06 № А56-42386/2005, ФАС Уральского округа от 03.03.05 № Ф09-531/05-АК).

При равенстве сумм доходов и расходов дополнительного налогообложения не будет (когда наценку арендодатель не устанавливает, то есть никаких сумм с арендаторов сверх тарифов ресурсоснабжающих компаний не взимает).

Правда, поменять объект налогообложения можно лишь с начала календарного года, уведомив об этом налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году, в котором предполагается изменить объект налогообложения. Такое правило установлено в пункте 2 статьи 346.14 НК РФ.

При этом следует помнить, что организации, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения только доходы, уменьшенные на величину расходов (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). Так что такие компании воспользоваться данным советом - поменять объект налогообложения не смогут.

При вопросе укажите: 1) вы организация, ИП или физ. лицо 2) налог (УСН/ ОСНО, ЕНВД).
Отвечайте за нас, кто сможет. Любое знание и опыт могут быть полезными. Администрация

Источники: http://pravoved.ru/question/407962/, http://pommp.ru/usn/rashodyi-na-arendu-pri-usn-kogda-na-sobstvennoe-imushhestvo-ne-hvataet-sredstv/, http://otchetonline.ru/art/buh/46287-kompensaciya-kommunal-nyh-uslug-pri-usn-pri-sdache-pomescheniy-v-arendu.html








Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением